미국 부동산 리츠 ETF XLRE: 인플레이션 수혜? 금리 인상이 위협일까?

미국 부동산 리츠 ETF XLRE – 인플레이션 수혜주? 금리인상은 치명타

메타 설명

미국 부동산 리츠 ETF XLRE는 인플레이션 수혜주로 여겨지지만 금리 인상이 큰 타격을 주고 있습니다. 본 포스팅에서 자세히 알아보세요.

인플레이션과 리츠 ETF의 관계

흔히 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 인플레이션 수혜주로 알려져 있습니다. 인플레이션이 발생하면 화폐의 가치가 저하되고, 이에 따라 자산의 실물 가치가 상승하는 경향을 보입니다. 특히, 금 같은 실물 자산의 가치가 오르는 것과 같은 이치로, 부동산 가격도 상승하게 됩니다. 이러한 이유로 리츠에 대한 수요가 증가하게 되며, 결과적으로 리츠 ETF도 긍정적인 영향을 받는 경우가 많습니다.

예를 들어, 한국 부동산 시장을 살펴보면, 최근 몇 년간 아파트 가격의 급상승을 볼 수 있었습니다. 이는 인플레이션이 화폐가치를 떨어뜨리는 만큼, 상대적으로 부동산의 가치가 더욱 부각되어 나타나는 현상입니다. 이러한 관점에서, 투자자들은 인플레이션이 상승하면 부동산에 대한 투자를 고려하는 경향이 있습니다. 따라서 부동산을 포함한 리츠 ETF 역시 이익을 볼 수 있을 것이란 예상이 존재합니다.

시기	부동산 가격 상승률 (%)	인플레이션율 (%)
2018년	3.4	2.4
2019년	4.1	1.8
2020년	2.5	1.2
2021년	8.0	4.7
2022년	9.5	5.4

그러나 최근 몇 년간 미국과 한국을 막론하고 금리가 급격히 인상되며 리츠 ETF의 성과가 예상과는 반대로 나타나고 있습니다. 금리 인상이 부동산에 미치는 영향은 대단히 중요한 요소입니다. 금리가 오르면 대출비용이 증가하고, 이는 부동산 투자에 직접적인 악영향을 미칠 수 있습니다. 즉, 리츠가 수익을 내기 위해 필요한 자금을 빌리는 과정에서 부담이 커지게 되는 것이므로, 수익률이 낮아질 가능성이 높아지게 됩니다.

그렇다면, 궁극적으로 리츠 ETF가 인플레이션 수혜주로 여겨진 상황에서도 왜 금리 인상이 치명적일 수 있는지를 지속적으로 분석하고 설명할 필요가 있습니다.

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금리 인상과 리츠 ETF의 주가 변화

최근 금리가 인상되면서 리츠 ETF들의 주가에 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴보는 것은 이 포스트의 중요한 큰 축 중 하나입니다. 대표적으로 미국의 Real Estate Select Sector SPDR Fund인 XLRE ETF를 중심으로 분석하겠습니다. XLRE는 S&P Real Estate Select Sector 지수를 기초로 하여 이 지수의 수익률을 100% 추종하는 ETF로, 2015년 출시 이후 현재까지 많은 투자자에게 알려져 있습니다.

금리 인상 후XLRE ETF의 주가는 뚜렷한 하락세를 그리고 있는데요, 2022년 들어 이 ETF는 -16.27%의 수익률을 기록하며, 많은 투자자들이 적지 않은 손실을 보고 있습니다. 금리 인상의 주된 원인인 인플레이션으로 인해 부동산 가격 상승의 기대감이 커질 것이라는 예상과는 반대의 결과가 나타난 것입니다.

이러한 상황에서 금리가 오르면 리츠들이 대출을 통해 자산을 운영하는 경우가 많기 때문에 이를 상환하기 위한 금융비용이 증가합니다. 즉, 리츠가 수익을 가져다주는 임대료수입이 증가하더라도 대출에 대한 부담이 더욱 크게 느껴질 수 있습니다.

연도	XLRE 수익률 (%)	S&P 500 수익률 (%)	나스닥 100 수익률 (%)
2021	22.12	20.39	21.39
2022	-16.27	-18.11	-27.54
2023	2.54	5.14	15.30

위의 표에서 볼 수 있듯이 리츠 ETF XLRE의 주가는 S&P500 지수의 하락률과 매우 유사하게 나타나고 있습니다. 특히 올해 들어서는 기술 성장이 두드러진 나스닥100 지수보다는 상대적으로 나은 성과를 보이고 있었지만, 전반적으로 고전하고 있는 것은 사실입니다.

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XLRE ETF의 구성과 투자 종목

XLRE ETF는 S&P Real Estate Select Sector 지수를 기초로 하여 총 31개의 투자 종목을 포함하고 있습니다. 이 ETF의 가장 큰 특징은 안정성과 성장성을 동시에 겸비한 구조라는 점입니다. 예를 들어, 가장 큰 비중을 차지하고 있는 아메리칸 타워(American Tower)는 12.42%의 비중을 차지하고 있습니다. 이 외에도 프로로지스(Prologis)와 크라운캐슬(Crown Castle) 등이 많은 비중을 보이고 있어, 안정적인 임대 수입을 원활히 유지하고 있는 기업들이 많습니다.

리츠 ETF는 거래가 간편하고, 여러 종목에 분산 투자하는 장점이 있지만, 개별 종목에 비해 세부적인 이해가 필요합니다. 특히, XLRE의 경우 부동산 경기에 직접적으로 영향을 받을 수밖에 없는데, 이러한 점을 알지 못하고 투자하게 되면 금리 인상이나 경기 침체 시 막대한 손실을 가져올 수 있습니다.

종목명	비중 (%)
아메리칸 타워	12.42
프로로지스	10.50
크라운캐슬	9.90
리얼티인컴	4.26
기타 종목	63.92

따라서 XLRE CFD투자 시 개별 회사를 분석하며 금리에 따라 어떤 영향을 미칠지 판단하는 것이 필요합니다. 즉, 특정 리츠가 금리 인상에 얼마나 더 민감한지에 대한 분석이 이루어져야 합니다. 예를 들어, 높은 부채 비율을 기록하고 있는 리츠는 금리가 오를 경우 더욱 치명적인 영향을 받아 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

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XLRE ETF의 배당금 현황

리츠 투자에서 중요한 요소 중 하나는 바로 배당금입니다. 작년에 XLRE는 주당 1.354달러의 배당금을 지급하였으며, 이는 시가배당률 약 3.15%로 볼 수 있습니다. 올해 2분기에는 주당 0.312달러를 배당하였고, 이는 분기 배당 기준으로 계산했을 때 약 0.73% 수준입니다. 비록 긍정적인 측면에서 배당금은 그대로 유지되고 있지만, 금리 인상이 지속된다면 투자자들이 기대하는 수익률은 점점 낮아질 가능성이 크며, 이는 주가에 악재로 작용할 수 있습니다.

지급일	배당금(달러)	합계(달러)
2022년 6월 24	0.312	0.581
2022년 3월 24	0.269	1.354
2021년 12월 23	0.425	1.354

XLRE의 배당금 추세를 보면, 탄탄한 배당금 지급이 있음에도 불구하고 투자자들이 이를 긍정적으로 평가하지 않는 이유는 이러한 배당금이 인플레이션을 고려할 때 실질적인 구매력 감소가 느껴질 수 있기 때문입니다. 배당금이 다소 정체되어 있는 가운데, 주가 흐름이 나쁘다면 투자자들이 떠날 수도 있는 위험이 존재합니다.

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결론

미국 부동산 리츠 ETF XLRE는 인플레이션 시대의 수혜주로 여겨졌지만, 최근 금리 인상이 부동산 시장에 미치는 치명적인 영향으로 인해 주가와 배당금 모두 부정적인 영향을 받고 있습니다. 우리가 볼 수 있듯이, 리츠의 수익구조는 임대수익과 자산 매각에 의존하므로 금리 상승이 불러오는 금융 비용 증가와 부동산 경기 침체는 리츠의 수익성에 부정적인 요인을 제공할 수 있습니다.

이러한 시점에서는 단순히 리츠 ETF에 투자하기보다는 금리 인상 상황에서 상대적으로 안전한 대기업 고객 위주로 부동산 임대업을 운영하는 리츠에 초점을 맞추는 것이 좋을 것입니다.

결국, 각 리츠의 구조와 금융 상황을 철저히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 유리할 것으로 보입니다. 리츠 ETF 투자에서 얻을 수 있는 가장 큰 혜택은 전략적으로 최적화된 투자를 통해 불확실성을 줄이는 것입니다. 따라서 현재의 시장 추세를 주의 깊게 살펴보아야만 하겠습니다.

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