융자 있는 집 전세 매매 시 필수 체크리스트와 주의사항

융자있는집 전세 매매 주의사항

실제로 아파트를 사는 경우 대부분의 사람들이 주택담보대출, 즉 융자를 받게 됩니다. 그래서 융자가 있는 집에 전세를 들거나 매매 계약을 체결할 때 신경 써야 할 점이 많습니다. 이번 포스팅에서는 융자 있는 집에 전세를 들거나 매매 계약을 체결할 때 주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다. 융자있는집 전세 매매 주의사항은 세입자 또는 매수인의 재정적인 안정성을 지속적으로 위협할 수 있기 때문에 충분한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

융자 있는 집에 전세를 드는 경우

융자있는집 전세 매매 주의사항을 첫 번째로 살펴보면, 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본은 아파트의 소유자, 주택 면적, 대출 여부 등 기본적인 정보가 기록된 서류입니다. 특히, 융자 여부는 등기부등본의 을구에 적혀 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.

등기부등본을 통해 확인할 수 있는 중요한 사항은 근저당권입니다. 근저당권은 담보 대출을 받은 집에 설정된 권리로, 세입자의 전세금보다 우선적으로 상환됩니다. 따라서, 전세를 계약하기 전에 해당 주택의 근저당권 설정 금액이 전세보증금보다 낮은지를 확인하는 것이 필수적입니다.

깡통전세의 위험

그리고 최근 문제가 되고 있는 것이 바로 깡통전세입니다. 깡통전세란 집주인이 대출을 받아서 살고 있는 집의 시세가 떨어져, 경매에 넘어가도 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 의미합니다.

예를 들어, 집값이 5억원이고 근저당이 2억원으로 설정되어 있는 경우를 가정해보겠습니다. 2억원의 전세를 드는 경우, 총 합산 금액은 4억원으로 집값의 80%에 해당합니다. 이럴 경우 집이 경매로 넘어가도 세입자는 전세금을 일부 회수할 수 있습니다. 그러나 근저당 금액이 2억원을 초과하게 되면 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커지게 됩니다.

집값	근저당권	전세금	비고
5억원	2억원	2억원	안전 비율
5억원	3억원	2억원	위험 요인

이와 같은 데이터들은 전세 계약을 체결하는 데 있어서 매우 중요한 요소가 됩니다. 만일 근저당금액이 주택가치의 80%를 넘어간다면, 이는 깡통전세의 위험을 가집니다.

전세보증금 반환보증 가입

세입자가 특히 유의해야 할 점 중 하나는 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다. 이는 만약 주택이 경매에 넘어가더라도 최소한의 보장을 받을 수 있도록 도움을 주는 제도입니다. 물론, 이상적으로는 융자가 없는 깨끗한 주택에 전세를 드는 것이 가장 좋습니다. 그러나 현실적으로 융자가 없는 주택을 찾는 것은 쉽지 않으므로, 집값 대비 적절한 융자가 설정된 집을 선택하는 것이 바람직합니다.

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융자 있는 집 매매 시 주의사항

융자있는집 매매 주의사항은 전세를 드는 경우와는 차이가 있습니다. 만약 근저당권이 설정되어 있는 집을 매매할 경우, 매수인은 기본적으로 근저당권을 말소한 후에 소유권을 넘겨받아야 합니다. 이 점을 소홀히 하면, 기존 근저당권을 매수인이 그대로 떠안게 되는 위험이 있습니다.

매매계약 시 주의할 점

매매계약을 체결할 때, 특히 중요한 부분은 잔금지급 전에 기존 집주인이 은행 근저당권을 말소하도록 조건을 명시해야 합니다. 이를 위해 매매계약서에 관련 조항을 명기하고, 부득이하게 근저당이 말소되지 않을 경우 매도자는 계약 불이행으로 계약을 해제하고, 계약금의 배수를 받을 수 있다는 내용을 추가해야 합니다.

매도인의 의무	매수인의 권리
근저당권을 말소할 것	계약을 취소할 수 있음
청산 후 깨끗한 등기	손해배상 요구 가능

중도금이나 잔금 지급 시 유의사항

간혹 매도인이 중도금이나 잔금을 미리 지급하면 근저당을 말소하겠다고 제안할 때도 있습니다. 그러나 이러한 경우에 주의해야 할 점은 실제로 그 돈이 근저당권을 말소하는 데 사용되지 않을 수 있다는 점입니다. 따라서 차라리 근저당권이 말소된 후에 잔금을 지급하는 것이 더 안전한 선택입니다.

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결론

융자가 있는 집에 전세를 들거나 매매 계약을 체결할 땐 다양한 주의할 점들이 많습니다. 이는 세입자와 매수인의 재정 상태에 큰 영향을 미치기 때문에 반드시 사전 조사가 필요합니다. 특히 등기부등본을 통해 근저당권을 확인하며, 깡통전세의 위험을 이해하는 것이 중요합니다. 전세보증금 반환보증 가입 및 적절한 매매계약 조건의 수립도 필수적입니다. 변동성이 큰 부동산 시장에서 소비자로서의 권리를 보호하기 위해서는 항상 신중한 결정이 필요합니다.

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