재산세와 종부세 계산: 1주택자와 다주택자의 공시가격 기준은?

2021년 재산세 종부세 계산방법 1주택자 다주택자 공시가격기준

2021년 재산세와 종부세를 계산하는 방법은 주택 소유자들에게 매우 중요한 이슈입니다. 특히, 공시가격이 급속도로 상승하면서 많은 사람들이 과세 부담을 느끼고 있습니다. 본 포스팅에서는 2021년 개정세법에 따른 재산세와 종부세의 계산방법을 자세히 알아보고, 1주택자와 다주택자 각각의 세액 부담을 분석하겠습니다.

1. 2021년 공동주택 공시가격 상승내역

2021년 3월 15일, 국토교통부에서는 공동주택 공시가격을 발표했습니다. 전국 평균 공시가격은 19% 이상 상승하였으며, 특히 세종시는 70% 이상의 급증세를 보였습니다. 이처럼 공시가격이 급등함에 따라 주택 소유자들은 재산세와 종부세 부담이 증가할 것을 염려하고 있습니다.

공시가격 상승이 가져온 세금 폭탄은 정부 정책에 의해 어느 정도 완화될 수 있습니다. 예를 들어, 공시가격이 6억원 이하인 주택에는 특례세율이 적용되어 보유세가 오히려 감소할 수 있습니다. 아래 표는 2021년 시·도별 공동주택 공시가격 변동률을 보여줍니다.

구분	평균 변동률 (%)	특이 사항
세종시	70% 이상	역대급 상승폭
경기도	XX%	상위권 지속
대전	XX%	상승폭 감소 중
서울	XX%	점진적 상승
부산	XX%	안정세 유지

세종시의 이러한 급증은 투자자와 주택 소유자들에게 더욱 심각한 세금 부담을 가중시키고 있습니다. 특히, 공시가격 6억원을 초과하는 주택에 대한 세율은 상당히 높기 때문에 많은 사람들이 추가적인 세금 부담을 걱정하는 상황에 처해 있습니다. 이러한 환경 속에서 정부는 재산세 및 종부세율을 조정하여 공시가격 상승으로 인한 세금 부담을 완화하고자 하고 있습니다.

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2. 2021년 개정세법 적용 재산세 계산방법

재산세는 주택 소유자가 소유하는 모든 부동산에 대해 부과되는 세금으로, 세금의 산정 기준은 공시가격입니다. 2021년의 경우 1주택자가 공시가격 6억원 이하의 주택을 소유하고 있다면, 특례세율을 적용받게 되며, 이는 세금 부담을 상당히 줄여줍니다.

계산 방법

재산세의 경우 기본적으로 공시가격의 60%에 대해서 과세가 이루어지며, 이 후 특례세율이 적용됩니다. 다음은 간단한 예시입니다.

예시: 면적 85m², 공시가격 6억원인 1주택자
과세표준: 6억원 × 60% = 3억 6000만원
재산세: (기본세율 0.1% 적용) 3억 6000만원 × 0.1% = 36만원

구분	금액
공시가격	6억원
과세표준	3억 6000만원
재산세	36만원

이와 반대로, 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에는 일반 세율이 적용되므로 세금 부담이 증가합니다. 특히 다주택자의 경우에는 더욱 높은 세율이 적용됩니다.

다주택자의 세금 부담

다주택자는 세법에 따른 중과세가 이루어집니다. 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 조정대상지역에 따라 세율이 최대 6%에 이르러 상당한 세금 부담을 지게 됩니다.

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3. 2021년 개정세법 적용 종부세 계산방법

종부세는 주택 소유에 대해 부과되는 세금으로, 공시가격이 기준이 됩니다. 2021년 정부는 종부세 계산을 단순화하였고, 주택 소유자들에게 보다 명확한 계산 기회를 제공하고자 하였습니다.

종부세의 기본적인 계산은 다음과 같습니다.

주택 보유 수	최대 세율 (%)
1가구 1주택	0.5 – 3.0%
2주택	최대 3.0%
3주택 이상	최대 6.0%

예시

1가구 1주택자: 공시가격 8억원인 경우
과세표준: 8억원
세금: (기본세율 0.5% 적용) 8억원 × 0.5% = 40만원
다주택자 (2주택): 공시가격 10억원
과세표준: 10억원
세금: (세율 3% 적용) 10억원 × 3% = 300만원

종부세는 특히 세율이 급격히 상승하는 구간이 있어 계획치 못한 세금 폭탄이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황에서 장기 보유 세액 공제를 활용하면 세액을 상당히 줄일 수 있습니다.

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4. 2021년 보유세(재산세+종부세) 모의산정

보유세는 재산세와 종부세를 합한 것으로, 주택 소유자에게 주기적으로 부과되는 세금입니다. 이를 테면, 공시가격 상승으로 인해 보고된 재산세 및 종부세 변화는 아래와 같이 모의산정할 수 있습니다.

구분	재산세	종부세	총 보유세
1주택자 (공시 5억)	20만원	12만원	32만원
2주택자 (공시 7억)	40만원	60만원	100만원

모의산정을 통해 주택의 공시가격 상승에 따른 세금 부담을 명확히 가늠할 수 있습니다. 이는 주택 시장의 변화에 빠르게 대응할 수 있는 기초자료로 활용될 수 있을 것입니다.

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결론

2021년 재산세와 종부세의 계산에 대한 이해는 주택 소유자들에게 필수적인 지식입니다. 주택 시장의 변화는 곧 세금에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 필요한 경우 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 또한, 세액공제나 합리적인 세금 계획을 세워 불필요한 세금 폭탄을 피하는 지혜가 필요합니다.

주택 소유자 여러분께서는 공시가격 상승에 대한 세액 변화를 미리 파악하여, 적절한 대처 방안을 마련하시기 바랍니다.
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이미지 설명: 주택 공시가격 변화에 따른 세금 변화 예상 그래프

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